Aj vo výstavbe platí iný kraj, iný mrav

Podnikateľské prostredie aj v rámci Európy môže byť veľmi odlišné a prinášať so sebou rôzne úskalia. Dnešná doba sa síce nesie v duchu globalizácie a svojím spôsobom tiež v duchu generalizácie najrôznejších výrobkov a služieb snáď vo všetkých odboroch podnikania,

ale pri detailnejšom pohľade na porovnanie firemnej a podnikateľskej kultúry v jednotlivých krajinách Európy a na jednotlivé procesy a ich štandardy sa môžeme stretnúť s rôznymi odlišnosťami.Existujú dobré rady pre obchodné rokovania, tipy ako napríklad že by ste mali talianskemu partnerovi vždy pochváliť ratolesti, Španiela sa neopovažovať vyrušovať počas siesty a v Anglicku sa nehonosiť svojimi akademickými titulmi.

Poďme sa dnes zamerať na interkultúrne odlišnosti v oblasti výstavby. Akým spôsobom sa líši výstavba veľkých priemyselných budov na Ukrajine v porovnaní s Českou či Slovenskou republikou a napríklad Rakúskom sme sa opýtali Erika Stefanovic, konateľa českej a slovenskej pobočky spoločnosti Delta Projektconsult, ktorá aktívne pôsobí v oblasti konzultácie, projekcie a riadenia stavby v strednej Európe už 35 rokov.

Interkultúrne rozdiely v obchodnom rokovaní s investormi
V čom vidíte hlavné rozdiely v úvodnej fáze, teda pri prerokúvaní plánovaného projektu s investorom?
Veľmi rozdielny je charakter obchodné stretnutia s ukrajinským investorom a napríklad rakúskym. Diametrálny rozdiel je najmä v atmosfére obchodného stretnutia a tiež v argumentácii prečo a akým spôsobom najefektívnejšie realizovať daný stavebný zámer.

Rakúsko
Rakúski investori sú veľmi striktne orientovaní na výsledok a dbajú najmä na dôkladnú prípravu a pevne stanovený scenár, časový harmonogram výstavby ale tiež napríklad možných rizík, aby sa vyhli prípadnej improvizácií. Rokovanie je veľmi vecné, ide sa rovno k veci a zostáva sa pri téme. Takéto konanie rakúsky či nemecký investor považuje za profesionálne. Ich komunikácia je založená vo veľkej miere na priamosti a explicitnosti. Čo si myslia, povedia a čo povedia, to si tiež myslia. Nám v Čechách sa môžu zdať niekedy až nediplomatický. Vďaka tomuto štýlu komunikácie môžu pôsobiť na českého či ukrajinského partnera až konfliktne. Ak sa naskytne problém na riešenie, investor Rakúšan je presvedčený o tom, že na odstránenie chyby či odkrytie problému možno ľahko dôjsť dôkladnou analýzou a rozobratím slabých miest projektu. Sú puntičkári, osvedčený postup si starostlivo zaznamenajú pre prípad, že by sa v podobnej situácii ocitli nabudúce či ešte lepšie, aby sa jej do budúcnosti vyvarovali.

Ukrajina
Zatiaľ čo keď budete sedieť na úvodnom rokovaní nad projektom s investorom z Ukrajiny, nie je výnimkou, že sa rokovanie pretiahne o tri hodiny cez stanovený čas, občas sa odbočí od bodov rokovania a koniec sa zdá byť v nedohľadne. Partner z Ukrajiny sa tak pripravuje na rôzne alternatívy, ktoré môžu byť výsledkom rokovaní. Vzťahy medzi konajúcimi sú zvyčajne vnímané silnejšie a významnejšie než vecný obsah rokovania. Skôr sa osvedčí priateľská atmosféra, ľudsky príjemná ako striktné body, grafy, termíny a štruktúra projektu. Vzájomná dôvera a neformálnosť má prednosť pred vecnými postupy. Prioritné sú vzájomné dobré vzťahy a to aj za cenu prehrešku voči všeobecným pravidlám, čo je napríklad u rakúskeho či nemeckého investora úplne nemysliteľné.

Prípravné fázy projektu
Čo sa týka samotnej prípravy a plánovania projektu, vidíte nejaké hmatateľné rozdiely medzi západnou a východnou Európou?
Keby som mal upresniť štandardný prístup investorov napríklad nemeckých voči českému a pomenovať konkrétne rozdiely, tak musím rozhodne uviesť zjavný rozdiel v prístupe k príprave projektu. Delta sa vo svojej praxi stretáva s veľmi mnohými investormi. Z rôznych odborov i oblastí, ako zemepisných tak produktových. A práve preto sme pristúpili k určitej forme vzdelávania investorov pomocou tzv „Šlabikára investora„, ktorý veľmi zrozumiteľnou a prehľadnou formou týmto ľuďom (ktorým my de facto pomáhame chrániť ich investície) dáva základný prehľad o aktivitách a krokoch, ktoré sú s úspešnou realizáciou projektu neodmysliteľne spojené a nemožno ich ignorovať alebo podceňovať.
Hovorím o tejto príručke pre investora preto, že štandardne projekt prechádza 7 fázami. Pričom prvé dve zahŕňajú vývoj projektu – definícia stavebného zámeru a tiež prípravu projektu čiže upresnenie organizácie celkového procesu výstavby. Český investor však často začína svoj projekt napríklad prístavby skladovacej haly až vo fáze tri – projektovanie. A to v lepšom prípade. V horšom prípade aj vo fáze štyri – výberové konanie a zadávanie zákazky. Medzi posledné tri fázy radíme – realizáciu, odovzdanie diela a prevádzku budovy.

Tá horšia varianta prebieha tak, že u stavebných firiem na základe niekoľkých všeobecných riadkov na papieri požaduje nacenenie realizácie plánovanej budovy. A samozrejme sa nestačí diviť, ako sa jednotlivé ponuky stavebných firiem od seba líšia. Aby nie, zadanie je tak všeobecné a povrchné, že zhotovitelia musia počítať s rezervami atď. Je to podobné ako keď zháňate raut na firemné školenia a Vašou jedinou požiadavkou je „obed pre 200 ľudí.“ Je predsa diametrálny rozdiel v cene, úrovni a celkovej atmosfére firemného obeda, ak bude na jedálenskej tabuli servírovaný rezeň s chlebom na papierovej tácke a dodávateľ nerieši, čo budú ľudia piť, či potrebujú príbor, servítku a kto im jedlo vlastne naservíruje. A alebo v prípade druhej ponuky, ktorá je formou rautu a skladá sa z menu o troch chodoch zloženého z rôznych druhov mäsa vrátane rýb, šalátu, dezertu a pitie podľa vlastného výberu. Preto je nutná príprava, aby boli jasne povedané skutočné potreby investora a tiež ciele, ktoré musí objekt spĺňať vrátane úžitku a funkcie, ktorú má plniť. Ako asi správne tušíte, cenové ponuky sa teda v týchto dvoch prípadoch veľmi líšia. A ak investor siahne po tej najvšeobecnejšej a najlacnejšej, vo výsledku sa potom obvykle výrazne líši aj pôvodný investičný rozpočet vyhradený pre túto halu od toho reálneho. Objekt je však už postavený a odovzdaný investorovi do užívania a fakturovaná suma je samozrejme trebárs aj o tretinu vyššia ako pôvodné kalkulácie spracovaná na základe veľmi všeobecného zadania.

Pre slovenského investora výstavba začína až momentom kopnutie do zeme.
Je teda príprava projektu a jeho detailné štúdie v Čechách podľa Vás podceňovaná?
Áno, všeobecne českí investori podceňujú projektovú prípravu. A nielen oni. Z praxe v Čechách, na Slovensku, ale aj na Ukrajine môžem povedať, že samotný projekt, tým mám na mysli prácu projektanta a s tým spojenú projektovú dokumentáciu, má pre investora takmer nulovú hodnotu. Je to pre nich v podstate nutná povinnosť, ktorú splní len kvôli povinným legislatívnym krokom. Pre týchto investorov výstavba začína až momentom kopnutie do zeme.
Zatiaľ čo rakúski a nemeckí investori oveľa viac dbajú na prípravu. Nepodceňujú možné riziká spojené s oneskorením výstavby, veľmi podrobne rozpracovávajú projektovú dokumentáciu preto, aby boli jasné a zrejmé všetky technické detaily a predišli unáhleným rozhodnutiam pod tlakom, ktoré obvykle výstavbu neúmerne predražujú či predlžujú. V Čechách či na Slovensku je toto podceňovanie prípravy asi dané tým, že sme všeobecne vo svete vnímaní ako „kutilovia“, ktorí si na veľa vecí trúfnu sami. Možno, že nám to svojím spôsobom vniesla pod kožu doba socializmu, kedy sme boli odkázaní viac-menej na svoje vedomosti a zručnosti a v podstate neexistovali stavebné firmy na výstavbu rodinného domu. A tak dodnes v niektorých prípadoch a bohužiaľ aj v prípade priemyselnej haly za 30 miliónov podceňujeme riziká a dôsledky niektorých svojich rozhodnutí a púšťame sa teda do tohto dosť zložitého mechanizmu sami bez skúseností s tým, že sa to potom „nejako urobí,“ než aby sme to radšej zverili odborníkovi na danú oblasť.

Generálny dodávateľ versus viac zhotoviteľov
Myslíte si, že proces tendra či výberového konania a jeho pravidiel pre výber optimálneho dodávateľa stavby je porovnateľný v rámci Európy?
Tu začína byť patrný určitý trend, ktorý je zásadný pre organizáciu pri realizácii projektov. Obvykle sa najmä rakúski či nemeckí investori čoraz častejšie rozhodujú pre rozdelenie jednotlivých činností v rámci projektu medzi viaceré strany, medzi viac odborníkov, podľa ich špecializácie. Vysvetľujú to tým, že skutočne každá zo zainteresovaných strán potom realizuje naozaj tie úkony na ktoré sa špecializuje, v ktorých má skúsenosti a svojich vlastných odborníkov a dokáže tak flexibilnejšie reagovať v náhlych situáciách ako jeden generálny dodávateľ.

Úradný belko spojený s výstavbou
Čo sa týka začatia výstavby, vidíte aj tu v rámci Európy rozdiely?
Určité áno. Rakúski kolegovia sú napríklad doslova šokovaní, ako dlho v Čechách a verte, čím viac ste na východ, tým ešte dlhšie trvajú nutné oznámenia, ohlásenia a povolenia k stavbe. Kým v Rakúsku obvykle vybavujeme všetko potrebné odhadom 3-4 mesiace, v Čechách je to priemerne 7 mesiacov a viac a na Ukrajine by to bola téma na samostatný článok.
Viete v čom ja osobne vnímam diametrálny rozdiel? V našom myslení pri jednaní s úradmi či konkrétnymi úradníkmi. A teraz budem hovoriť konkrétne za jedného nemeckého investora, ktorému sme v Čechách realizovali výrobnú halu pre 50 zamestnancov. Českého investora by rozhodne nenapadlo unavovať so sťažnosťami nad nekompetentnosť úradníka, jeho neaktívnom prístupom a zbytočným preťahovaním prípadu a pod. Málo sa sťažujeme, a keď, tak kamarátom pri pive. Tento investor sa neuspokojil s lacným prístupom úradníkov, ktorý zbytočne odďaľoval možnosť začať výrobu a aktívne sa dožadoval dodržiavanie schvaľovacích lehôt. Pri omeškaní žiadal písomné vyjadrenie zodpovedných úradníkov respektíve jeho nadriadených vrátane návrhov riešení, postihov atď … Jednalo sa o nemalú investíciu a najmä vznik nových pracovných miest, ktoré by vďaka úradnému Simla nemohli byť vytvorené včas podľa plánu. Myslím, že u Čechov pretrváva bolestivá spomienka na totalitný prístup úradníkov, kedy akýkoľvek odpor bol tvrdo potrestaný. Možno preto si radšej trpezlivo počkáme než ísť do konfliktu a dožadovať sa toho, na čo mám právo.

Štandardizácia medzinárodných projektov
V Čechách ste vnímaní ako odborníci v oblasti výstavby obchodných centier. Je možné projekt určitého obchodného reťazca realizovať úplne za rovnakých podmienok v rámci Európy?
Takmer áno. Ideálnym príkladom môžu byť obchodné a logistické priestory pre reťazec Makro a Metro Cash & Carry, ktoré sme v rôznych fázach spracovali celkom 42 v 5-tich krajinách Európy. Áno, tu sa jedná o medzinárodne štandardizovaný projekt. Projekt, ktorý sa nám podaril vďaka starostlivému stavebnému manažmentu a práve spomínanej detailnej príprave skrátiť na neuveriteľné tri mesiace výstavby. Aj napriek drobnej lokálnej odlišnosti v jednotlivých krajinách (legislatívny rámec, možnosti lokálnych dodávateľov) sme dodržali termín a teda aj vysokú produktivitu práce všetkých zainteresovaných strán. Práve detailná príprava a premyslené časové harmonogramy zabezpečili vo všetkých krajinách veľmi hladký a rýchly priebeh. Všeobecne možno realizáciu priemyselného objektu rozdeliť na dve roviny. Po prvé – chránenú, kam patrí najmä kancelárska príprava projektu a – nechránenú čiže manuálnu časť, kde je práve potrebné najviac dbať na čo najpodrobnejšie zadanie a definíciu, aby nedochádzalo k omylom, chybám a iným zbytočným prieťahom.

Životný cyklus budovy – prevádzkové náklady
Keby ste mal povedať niečo, čo by si mali českí investori prevziať od zahraničných investorov, čo by našu českú výstavbu posunulo v budúcnosti dopredu, čo by to bolo?
Prial by som si, aby venovali viac pozornosti pri príprave projektu na celkový životný cyklus budovy. Aby nevnímali pri realizácii projektu len tú úvodnú časť, teda samotnú výstavbu, ale celé „funkčné obdobie budovy.“ Rakúšania už pochopili, že náklady na danú budovu či inú nehnuteľnosť nie sú len tie prvotné, investičné, pri jej výstavbe, ale hovoríme tu o jednom veľkom funkčnom celku, ktorý tu bude stáť potrebné desiatky rokov a je nutné teda dôkladne premyslieť do detailov všetky priestory, aby boli skutočne funkčné a používané. Myslím, že smerom na západ od nás už investori starostlivo zvažujú každý m2. Keby som mohol s trochou nadhľadu citovať môjho rakúskeho kolegu: „Veľké priestory vie naprojektovať každý.“ Pri príprave projektu je teda skutočne potrebné venovať dostatok času príprave a plánovaniu, optimalizovať priestory, materiály, technológie … zvažovať celkové budúce prevádzkové náklady na údržbu budovy a jej prevádzku . Podľa toho tiež navrhovať inštaláciu technológií, ktoré sa ľahko udržujú napríklad výmenou určitej časti a nie celkovú výmenou.
Obvykle menšia úspora pri výstavbe neúmerne násobí ďalšiu údržbu a prevádzku a zbytočne tak objekt veľmi rýchlo stráca na hodnote a funkčnosti. Keď napríklad predkladáme rakúskemu investorovi dve varianty riešenia, určujúce pre výber tej optimálnej je tá varianta, ktorá má ekonomickejšiu údržbu a prevádzku, hoci pri výstavbe je o nejaké percento drahšia.

Táto argumentácia je naopak veľmi zložitá na Ukrajine. Tu panujú vo všeobecnosti veľmi zložité podmienky z hľadiska prístupu k pozemkom. Vlastní ich štát a ponúka ich len na prenájom. Investor teda stavia svoju budovu na prenajatom pozemku, má teda istotu jej užívania iba päť maximálne desať rokov. Tu sa veľmi ťažko argumentuje a vysvetľuje, že je potrebné prihliadať na celkový životný cyklus budovy a jej prevádzkové náklady s ohľadom na niekoľko desiatok rokov dopredu. Pre investora je to skôr krátkodobá investícia, zaujímajú ho predovšetkým vstupné náklady.

Ale k tomuto pohľadu na budovy, ktorý berie do úvahy celý životný cyklus budovy, je potrebné aj v českom stavebníctve viac osvety do budúcnosti. Delta si je toho vedomá a preto sa o tom snaží s investormi diskutovať a tiež aktívne pôsobiť v spolkoch typu Slovenská rada pre zelené budovy, Lebenszyklus Hochbau atď, ktoré trvalo udržateľnú výstavbu či zelené budovy aktívne podporujú.

www.delta-slovakia.com