Prečo sa stavebné projekty zbytočne predražujú?

V poslednej dobe bolo  zverejnených niekoľko prípadov veľkých stavebných projektov, ktoré stály investora viac finančných prostriedkov, než sa pôvodne prezentovalo. Druhým najčastejším problémom bolo predĺženie doby výstavby. O tom ako je možné tieto komplikácie odstrániť sme hovorili s Erikom Štefanovičom, konateľom architektonicko-projektovej kancelárie DELTA  Projektconsult, ktorá tento rok oslavuje už 40 rokov svojho pôsobenia na európskom trhu v oblasti plánovania a riadenia stavebných projektov.

 

Aký býva hlavný dôvod, pre ktorý je projekt odsúdený k neúspechu, teda k predraženiu a nedodržaniu termínu kolaudácie?

Tým, že sme ako architekt a projektant u samého zrodu stavebného projektu, vidím hlavnú príčinu v tom, že investor venuje skutočnú pozornosť svojmu projektu príliš neskoro. Väčšinou prichádza s návrhmi na zmeny v  dobe, keď sa už začínajú rysovať obrysy budovy a akákoľvek zmena je enormne drahá. Pritom vo fáze plánovania a projektovej prípravy by to bola otázka finančne úplne zanedbateľná. Preto sa vždy snažíme klientovi zdôrazniť, že rozhodujúca fáza je tá prípravná, vtedy skladáme jednotlivé tóny. Potom je to už len symfónia, podľa ktorej môžu realizačné firmy hrať. Mimochodom, pripravili sme pre našich klientov aj učebnicu, v našom podaní tzv. ŠLABIKÁR INVESTORA. Približne 20-ti stránkový dokument predstaví investorom základnú osnovu a jednotlivé etapy projektu s upresnením, ktoré rozhodnutia je potrebné v danom čase spraviť.

 

Je možné dodatočné zmeny a ich finančné dôsledky v rozpočte nejakým spôsobom eliminovať?

Áno, vždy zdôrazňujeme, aby boli v rozpočte zahrnuté tzv. projektové rezervy pre prípad takýchto zložitých, nepredpokladaných situácií. Sú určené hlavne pre technické komplikácie, ale môžu slúžiť aj pre prípadné zmeny a prácu navyše. Je potrebné si uvedomiť, že tieto dodatočné zmeny zo strany investora sú skutočne veľkým nebezpečím pre projekt a investor musí byť vždy oboznámený s tým, že každá objednávka stojí peniaze, teda predstavuje ďalšiu konkrétnu sumu. Skúsený projektový manažér musí túto sumu tlmočiť investorovi, aby sa mohol kvalifikovane rozhodnúť či navrhovanú zmenu za danú cenu skutočne požaduje.

 

V akej fáze projektu za Vami investor obyčajne prichádza

Sú dve varianty. Hneď na začiatku, keď ešte len uvažuje o pozemku a má presne stanovený rozpočet. Potom je celý proces hladký. Druhá varianta je, keď už investor má vypracovaný projekt na budovu či priemyslovú halu, tá je však v skutočnosti extrémne vzdialená sume, ktorá je pre projekt určená. Naozaj to myslím vážne, keď hovorím, že na štarte sa robia rozhodnutia s najväčším finančným dosahom. Keď všetko detailne a premyslene naplánujete, tak sa Vám nemôže stať, že síce ušetríte pár desiatok tisíc za prácu anonymného projektanta, ale máte pred sebou projekt na výrobnú halu, ktorej realizácia bude v skutočnosti o desiatky miliónov drahšia. Takže investor prichádza až v dobe, keď sa definujú hlavné problémy projektu, je potrebné ho prepracovať a nastaviť podľa reálnych procesov vo firme a vymedzeného rozpočtu. Nasleduje detailné, precízne výberové konanie a voľba profesionálneho projektového manažéra, ktorý na kvalitu procesu výstavby dohliadne. Nakoniec projekt zachránime, avšak už sa nedá vyhnúť zdvojnásobeniu času a financií za etapu plánovania a projekcie. Preto je naším obľúbeným mottom veta, že úspešný stavebný projekt je otázkou správnej voľby partnera.

 

Chválite sa tým, že dávate investorovi garanciu za dodržanie nákladov, termínov a kvality výstavby. Máte nejaké recepty, podľa ktorých postupujete? Môžete ich prezradiť?

Znovu by som spomenul dôkladné výberové konanie s naozaj detailnými podkladmi a jednotkovými cenami, ktoré zabránia paušalizácii a rastu nákladov. Interne uplatňujeme tiež tzv. moderovaný proces výstavby so štartovacím workshopom, kde si nastavíme pravidlá, kompetencie a očakávania všetkých účastníkov projektu. Čas, peniaze a energiu, ktorú by sme strácali v sporoch môžeme vďaka tomu využiť v prospech projektu. Organizačne nám veľmi pomáha naša vlastná IT podpora tzv. Data-pool, inteligentný IT software pre riadenie, organizáciu a realizáciu stavebných projektov. Predovšetkým netreba podceňovať prípravu projektov v aktuálnom BIM modeli, ktorý nám po skúsenostiach jasne ukazuje, že dokáže včas odhaliť a eliminovať riziká, predchádzať kolíziám a vďaka 3D modelácii je pre investora v prípravnej fáze zrozumiteľnejší. To v  konečnom dôsledku prináša do projektu výrazne menej zmien, ktoré ich tak neúmerne a zbytočne predražujú.

Sex Cam